11月1日，房产新政开始实施，武汉市出台了一系列减轻购房人负担、降低交易税费的措施，与央行规定的最低2成首付、7折优惠贷款利率“交相辉映”，如何用足这些优惠，实现最实惠购房?昨日，打算购买新房结婚的市民林先生来电询问，理财会客厅召集银行、地产界专家为他出主意。

　　有钱也要少交首付吗?

　　房贷新政大幅度降低了首次贷款购房者的房贷门槛和成本。“现在已经看中了内环线的一套房子，面积是130平方米，总价大约80万元。”据林先生介绍，目前他与未婚妻有存款70万元，“是用足新政优惠，还是多付些首付好呢”?

　　由于是首次购房，根据现在的房贷政策，林先生应当可以享受两成首付，也就是16万元，贷款总额可以达到64万元，办理30年贷款的话，按照央行新政利率下浮30%计算，5年以上期的房贷利率为5.04%。

　　“用足贷款，可以留几十万元现金在手上，如果遇到好的投资机会，可以用这些钱赚钱，获得更大的收益。”林先生打起了“如意算盘”。

　　根据武汉市最新规定，中心城区普通住房应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.5(含1.5)以上;单套建筑面积在140平方米以下;单价7000元/平方米以内，总价不超过100万元(含100万元)。林先生的房子显然满足这个标准。

　　据了解，目前武汉地区各银行还在等总行房贷细则下发，某商业银行个贷部负责人介绍，林先生能否享受到最低优惠折扣，还需要根据细则确认。“但贷得多也意味着还得多，在资金不紧张的情况下，多付首付显然更合算。”

　　还款方式有讲究

　　排除其他因素，同样贷款64万元，30年，不同的还款方式，还款额也不同。

　　目前商业贷款的还款方式有等额本息和等额本金两种方式。如果选择等额本息，林先生月还款3451元，30年的利息总额是60万元;如果选择后者，林先生第一个月还款额4465.78元，以后每月递减7.47元，30年累计利息总额是48万元。据招行房贷专员介绍，以上两种贷款方式，各有优劣，前者尽管利息总额较大，但由于前期还款较少，因此适合那些收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭。后者尽管前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适用那些准备提前还款的人群。

　　作为首次购房的自住需求者，林先生不但可以享受优惠的商业房贷利率，还可以获得公积金贷款。武汉市目前可以对个人发放的最高公积金贷款额度是39万元，林先生可以办理组合贷款，即公积金贷款39万元，商业贷款25万元。

　　值得提醒的是，银行还实行固定利率房贷政策，银行界人士称，目前处于降息通道中，房贷利率还有进一步下降的可能，从未来两三年的预期来看，选择固定利率房贷不划算。