土地拍出高价将抬高房价?
来源：未知 日期: 2002-10-21 |
不久前结束的江宁区国有土地使用权挂牌出让现场会上，民营企业南京中浙公司经过102轮的角逐，最终以2.3342亿元（出让底价为1.426亿元)的天价，夺得一块面积为559.33亩的国有土地使用权；16日，在南京另一场国有土地使用权挂牌出让现场会上，浙江名城房地产开发公司又以4.03亿元，高出底价1.18亿元的超高价，让一块面积为227.48亩的国有土地的使用权归于名下。南京的土地成了名副其实的黄金。近日，各房产公司在南京举行的一系列“土地拍卖”会上的“龙争虎斗”，成为人们关注的新焦点。
近年来，为了缓解供地不足的矛盾，南京逐步推进土地储备制度，先期征购闲置的地块，然后有计划地投放市场，进行公开交易。“土地拍卖”就是其中的一种交易形势。交易的目的，原本是平抑过高的商品房房价。但结果，由于“拍卖”过程中出现了地价大幅上涨的现象，人们不得不怀疑，房价这下肯定要涨了；即使不涨，下降也绝不可能。情况会不会这样？记者昨日采访了南京房地产界的专家。
地价上涨不可怕
南京大学房地产信息研究中心主任高波教授认为，地价的上涨，虽然会对房价产生一定的影响，但影响房价的因素有很多，地价只是其中之一，地价的高与低，并不能决定最终房价的高低。虽然地价上涨，但房地产商仍有很多方法去降低房屋成本。举个最简单的例子，只要房地产商在开发时对房屋的容积率作出相应的增加，楼层建高些，因地价上涨抬高的成本就下去了。所以，地价并不是最关键的，最关键的是看由谁去开发、开发商能否对购得的土地进行最有效的增值。如果一块地交由一家很有实力、懂得充分发掘土地增值的房地产公司去开发，即使地价偏高，也可能出现房价不涨甚至下降的现象。
同样，东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授也认为，“拍卖”会上出现的地价上涨现象并不可怕。因为土地走向市场化动作是一种必然的趋势，而同一块土地，因为进行了市场化动作，其价格也肯定要提高。但这并不代表它就比协议供地时的价格要高多少，因为在协议供地时，一块地往往要被转手很多次，到最后它的价格就有可能被抬得更高。何况，即使地价确实上涨了，房地产商也未必就会因为其获得利润的降低而抬高房价，因为他们还要去面对市场，他们的房子还要去接受市场的检验，如果房价过高，开发得不好，就会被淘汰，聪明的开发商绝对不会做这样的蠢事。
存在问题得注意
虽然专家们认为“土地拍卖”，土价上涨不会对房价影响太大，但他们同时提醒，当前的“拍卖”方式中仍存在不少问题，如果这些问题不能被克服，导致房地产界出现混乱无序的现象，就很难保证房价也会保持平稳了。
高波认为，南京目前进行的“土地拍卖”方式中仍存在许多不妥之处，其中最重要的就是制度还不成熟。土地的所有者是惟一的，是垄断的，参加竞拍的企业也五花八门，有的拿的是国家的钱，有的拿的是股民的钱，有的拿的是消费者的钱，这样就容易出现一些企业参加竞拍的目的只是为了能得到某块地，而不去考虑自身的实力和开发能力，结果导致最终拿到该地的企业未必就是应该拿到该地的企业。一个不懂得如何充分开发一块地的企业却得到了那块地，其结果势必是将过高的地价折摊在房价上，那样就抬高了房价。所以，高波建议，现在的“土地拍卖”方式，应该转变为“土地竞标”方式：“价高者得”也应该转向“价格第二高者得”。国有土地使用权出让不应该单单考虑价格，更应该考虑到开发商真实的开发能力。“所有开发商在竞拍时都讲真话，是最重要的。”
李启明则建议，政府在转让国有土地使用权时，应该做好市场的规范工作。首先，在土地的供应量上，应该有个度，太大，价格过低，就容易出现土地炒卖的现象；太小，价格过高，就容易导致房价上涨。适度从紧的土地供应量，才是适合南京市场需求的。同时，政府还应该制定一个国有土地使用权转让的中长期计划，并尽早进行公布，给开发商充足的考虑时间，以避免其在竞拍中投资的盲目性。总之，只要“拍卖”方式科学规范，地价上涨与否对房价的影响都是良性的。
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